Вопрос: По договорам отступного банк получает объекты недвижимости — нежилые здания. Указанные здания не используются для осуществления банковских операций, не сдаются в аренду.В целях ускорения реализации полученный объект недвижимости (здание) может быть разделен на несколько отдельных нежилых помещений. В ЕГРН регистрируется право собственности на данные нежилые помещения с отдельными кадастровыми номерами с одновременным прекращением права собственности на разделенное здание. Данные нежилые помещения до момента их реализации также не используются банком для осуществления банковских операций, не сдаются в аренду.Утвержденной учетной политикой банка предусмотрено применение положений п. 5 ст. 170 НК РФ, а также пп. 5 п. 2 ст. 170 НК РФ, в соответствии с которыми объекты недвижимости, которые не используются для осуществления банковских операций, для сдачи в аренду, учитываются по стоимости с учетом НДС, который был выделен в счете-фактуре, выставленном должником при передаче нежилого здания банку по договору отступного.В соответствии с положениями п. 3 ст. 154 НК РФ при последующей реализации объекта недвижимости, учтенного по стоимости с учетом НДС, банк имеет право определить налоговую базу по НДС с межценовой разницы.Может ли банк при реализации отдельных нежилых помещений определять налоговую базу по НДС с межценовой разницы согласно п. 3 ст. 154 НК РФ?Как в этом случае банк должен определить налогооблагаемую базу для расчета НДС, в частности значение показателя «стоимость реализуемого имущества», который должен вычитаться из цены реализуемого помещения?При определении финансового результата от реализации отдельных нежилых помещений банк, руководствуясь положениями пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, вправе уменьшить доходы, полученные от их реализации, на цену их приобретения (создания), а также на сумму расходов, указанных в абз. 2 п. 2 ст. 254 НК РФ.В каком порядке банк должен при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль определить цену приобретения отдельных помещений? Вправе ли банк рассчитать цену приобретения таких помещений, исходя из стоимости здания пропорционально площади отдельного помещения в общей площади здания?

Ответ:  В соответствии с пунктом 3 статьи 154 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется как разница между ценой реализуемого имущества, исчисляемой с учетом положений статьи 105.3 Кодекса, с учетом налога на добавленную стоимость, и стоимостью реализуемого имущества (остаточной стоимостью с учетом переоценок).
Согласно пункту 5 статьи 170 Кодекса банки имеют право включать в затраты, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль организаций, суммы налога, уплаченные поставщикам по приобретаемым товарам (работам, услугам). При этом вся сумма налога, полученная ими по операциям, подлежащим налогообложению, уплачивается в бюджет.
Подпунктом 5 пункта 2 статьи 170 Кодекса установлено, что банки, применяющие указанный порядок учета налога на добавленную стоимость, суммы налога по приобретенным товарам, в том числе основным средствам, в дальнейшем реализуемым до начала использования для осуществления банковских операций, сдачи в аренду или до введения в эксплуатацию, учитывают в стоимости таких товаров, в том числе основных средств.
Таким образом, у банков, применяющих вышеуказанный порядок исчисления налога на добавленную стоимость, налоговая база по налогу исчисляется в соответствии с пунктом 3 статьи 154 Кодекса при реализации имущества, в том числе нежилых помещений, выделенных при разделе недвижимого имущества (здания), полученного по договору о предоставлении отступного, до начала его (их) использования для осуществления банковских операций, сдачи в аренду или до введения в эксплуатацию. При этом стоимость реализуемого имущества, в том числе нежилых помещений, определяется банком по данным бухгалтерского учета.
Что касается расчета стоимости нежилых помещений, выделенных при разделе недвижимого имущества (здания), полученного по договору о предоставлении отступного, то порядок определения стоимости такого имущества нормами главы 21 Кодекса не регулируется.
По вопросам применения налога на прибыль организаций сообщается, что порядок определения налоговой базы при реализации имущества установлен статьей 268 главы 25 «Налог на прибыль организаций» Кодекса.
На основании положений пункта 1 статьи 268 Кодекса к прочему имуществу относится любое иное имущество, которое не относится к амортизируемому имуществу, ценным бумагам, продукции собственного производства, покупным товарам и имущественным правам (долям, паям).
Согласно пункту 1 статьи 256 Кодекса в целях применения налога на прибыль организаций амортизируемым имуществом признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности, используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. В связи с этим в случае, если имущество, полученное по договору об отступном, не используется в основной деятельности, а предназначено для реализации, такое имущество для целей налогообложения прибыли не признается амортизируемым имуществом.
На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 268 Кодекса при реализации товаров и (или) имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованных товаров и (или) имущественных прав, определяемую в следующем порядке: при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) — на цену приобретения (создания) этого имущества, если иное не предусмотрено пунктом 2.2 статьи 277 Кодекса, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором пункта 2 статьи 254 Кодекса.
Таким образом, расходы, осуществленные налогоплательщиком по подготовке к продаже полученного по отступному имущества, могут быть учтены в момент реализации такого имущества при условии соответствия их положениям статьи 252 Кодекса. При этом стоимость отдельных нежилых помещений, выделенных из полученного имущества, для целей налогообложения формируется исходя из фактических расходов по приобретению (созданию) этого имущества.

Основание: ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 11.04.2018 N 03-07-05/23923